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回顾我2年的民宿生涯,经营了两个岁尘房源,虽然不多,但也从上线以来就保持着airbnb的超赞房东称号,且帮我挣到了一些零花钱。
当然,民宿给我的影响除了挣钱,还有自由感以及交友部分。我能够辞职的一个动力,是因为有一天我睁眼醒来,看到房子有一个三个月大单。我突然发现我好像不需要靠工作也有养活自己的可能了,这让我有了精神上的自由感。
说远了哈,回来,我在想看文的朋友最关心啥?
——我猜是关心做民宿能不能挣钱,好不好做,以及投入多大?
我先简单回答一下。
民宿肯定是能挣钱的。
但是好不好做也要看你想做成什么样,投入多大也要具体看你投什么样的房子。这篇文章的作用就是,告诉你怎么去算清这些账,收入大概啥样,有哪些隐含的成本。And,作为给朋友的反馈,我也详细讲了讲怎么做好民宿。
民宿说到底,还是一门生意。做生意要学会算账,清楚挣了多少钱,花了多少钱。
可以按该公式来:
每月收入=每晚价格*30*空房率
每晚价格的估计,我建议的方式是,找到周边多家商务酒店价格(需要类比下装修,我建议找到的酒店是品质高于招待所小宾馆但又非高星级酒店的),把它们的平均价格设为每晚价格。
空房率的话也可以看一下周报酒店和民宿的空置情况,我建议可以设置乐观空房率和悲观空房率。这样的话就能计算出一个价格区间了。
这个的难点主要是提前识郑枯别出哪些成本项。
成本分为固定成本和变动成本。固定成本主要指房租、装修、网费等基础建设产生的支出。变动成本就是随着入住人数、天数增加会增加的费用,比如水电费、保洁费、杂物费等。
固定成本:
房租一般来说是最大的支出。房租可能要缴纳税款,这点有时也需要考虑进去。
如果有装修,可以把装修费用再摊进经营期间,比如按12个月去均谈,视经营的信心而定吧。
变动成本:
保洁费一般是按入住次数增加。
水电网、杂物费可以估一个均值。
我建议的方式是,先算成本。比如先假设一个月会有20个人,住30天,每个月的房租+装修均摊下来是9000元,那每天的成本就是300元。
此时你把房屋的基本情况跟周边的酒店民宿对比,判断一下是不是能无压力覆盖?注意一点要无压力,因为300元已经是满房的状态,如果不能轻松满房意味着无法保本。那我建议是先别做,再找找。
考虑完能不能保本,也要考虑下实际可能的利润。
比如刚才说的成本300,你再加上获取150元的收益,那每晚要收450元,平台一般抽10%,那么定价要在500元。这样的话,每个月收入在13500左右,利润在4500左右。考虑到无法每个月满房,我们假设在顺利的情况下满房率是90%,那也就是收入在12150,利润在4050左右。
首先,民宿有其横向拓展空间。纯服务,可以拓展成当地文化交流中心;延伸到商品,可以卖当地特色及文玩古物。再不济,也可以售售当地门票。
(因为是当成兼职,为了省事,我啥都没做)
再来,搞定前期的事务及后端供应后,民宿相对来说是比较省心的,动动手指就可以挣钱了。
最后就是,借着开民宿,你也能认识各种各样的人。我接待过来自美国韩国的歪果仁、来自台湾的中医、各地飞过来旅游的小姐妹、招待女朋友的小哥哥,要是愿意的话你可以和他们有更深入的交流。这一点其实是我最喜欢的做民宿的一点。
第一喊雀洞点是收入和资本占用上并不算高效。民宿的利润率还可以,但是单间的纯利润并不算太高。一间房一个月大概可以挣几千块,具体多少就看个人能力了。但民宿需要租房or买房or装修,这一点会导致资本投入很大。
第二点主要是时间占用的缺点上,如果没有拓展到一定规模,客服最好是自己来做。但做客服意味着,需要具备随时处理单子的能力,后面会提到,对客人咨询的相应速度会影响下单率,所以做民宿的时候我基本不敢超过半个小时不看手机。
这一点反正有点纠结,每次处理可能就需要5分钟,时间占用的不多,但是需要你在。
第三点是政策风险。民宿一直处于灰色地带,酒店是需要营业执照的,但民宿还没有明确的法律规定需要。如果真的碰到什么奇怪的客人入住,也会很头疼,如果再碰到警察叔叔定期检查就更烦了。
第三点其实是整个民宿生涯最让我心累的。
当你真的决定要做民宿了,你要做的一系列事是怎么个流程呢?请见流程图。
首要事,把房源启动了,说白了就是确定好房源,然后把房源挂到平台上。
再来就是每一单每一单的服务。图里把入住前、入住时、入住后的关键流程都标出来了。具体怎么做,遵循后面说的内容。
在没有黑天鹅、经济正常发展、旅游业正常发展的前提下,我理解房源本身、线上运营、线下供应侧、ROI是影响民宿成功的几个因素。。
这几个因素对成功的影响因素大概占50%、30%、20%,也就是最重要的是要把控好房源。
下面讲。
房源可以从以下几个维度考量,我个人认为最重要的是附近资源以及所在小区情况。
可以通过查找房子附近的酒店的价格来判断行情,正常好一点民宿可以卖得比快捷酒店或者杂牌酒店贵一点或者持平。也可以看附近酒店的数量,可以知道这附近客流量够喂饱多少家。
主要是了解房屋附近有啥景点、商圈、公司、吃饭买菜超市等分布情况。如果是面向旅游类者的房屋,所处位置能方便用户去各个目的地是最好的。
北京很多老房子外观是比较陈旧的,大部分人肯定还是喜欢样子更干净利落的屋子。另外房子如果在小区里弯弯绕绕,这就不太方便客人找到房屋,造成沟通成本比较高。
如果同小区或所在地有一起做民宿的,我认为也不是一个坏现象,起码说明选的位置流量很好。还有些好处就是可能可以偷偷先用下他们的资源。
具体要不要下场竞争需要综合判断。
我个人还是比较喜欢一应俱全的房屋了,不然自己辛辛苦苦弄半天房东让你走时,你会很被动。但是即便是我投入再少再少,也得投小几千,比如买智能锁、壁画、床和床垫等。
主要还是看附近资源,如果附近是景区或者在郊区,那房屋内饰有自己特色是比较重要的。如果附近办公的居多,那就准备好常用的商务设备,申请加入商务房。
主要是闲鱼、豆瓣百花齐放,一些app的中介也可以找,这主要是概率问题。
主要是比较airbnb、途家、小猪、booking、榛果、木鸟。
airbnb:用户素质较高,房间保持得较好,有一定比例的外国人,能承受相对高一点的价格,平台的初期流量以及日常流量都挺给力。
途家:用户素质比较一般,房间不一定都能保持的很好,基本上没有外国人,价格的话还是得打价格战,平台的日常流量不怎么样,但是如果空房的话可以走今夜特价,这个会有流量。一个月四五单。
榛果:用户感觉是大学生多一些,大学生入住后乱的偏多,价格也是得走偏平价的,偶尔的偶尔会有流量,比如一一两个月一单。
booking:Booking的话用户素质还是比较高的,外国人也会多一些,也会更愿意承受更高的溢价。不过booking的话谈不上流量有多少,而且它有个缺点是客人不能提前支付。所以我一般就是把booking当成一个补给,3个月一单的样子。
小猪:单少谈不上分用户素质,有台湾人入住过,价格也是平价路线的,日常的流量可以说是渣渣了。一年2单?
木鸟:平台运营是挺热情的,但是一单都没过来过,后来我就下架了。
从道理上来说,一个房源上的平台越多,那空房率是会越低的。但是我建议,想做民宿还是要确定一个核心的运营平台。
我的核心平台是airbnb,但倒不是刻意选择的,初期上线时airbnb给的流量多,客人反馈也好,慢慢单就越来越多了。
每个平台都可以设置新房源的优惠,airbnb我印象是最深的,上架时就有引导,可以选上线8折。我印象中是挂1~2个礼拜就会有成交。
这块包括照片和文字两部分。我的建议是照片不需要“过度”好看,真实更重要,干净程度最好如图所示,可以省却后续沟通的许多麻烦。
文字部分的话,则建议按照平台的引导认真完成。想想自己住店时关注哪些信息?想想自己的房源都有哪些特色?都认真写上去叭~
可以说,回复越快,单子成交越快。
回复时我有一个帮助我成交的办法:消除疑虑、肯定房源的局限性、突出其优点。
之前的话,我是比较害羞于向客人去要一个评价or好评的,但是我初期的客人们还是比较给力的,大部分都会主动给一个好评。后来我参考了我们做产品引导评分的方式,开始规律性地在客人入住后询问客人住得怎么样?如果有不好的体验,我会记录下争取改进。如果反馈良好,我会请客人帮我写下好评。很多客人在顺便的情况下还是会愿意做的。
保洁的重要性不言而喻,好多客人都会问房子的干净程度。道理大家都懂,难的是怎么找好保洁的人?
如果你在一个小区或者集中一个区域有多个房源,那可以核算下成本,自己雇一个。可以通过58同城等方式去寻找。这种方式的优点是用工灵活、可以按照自己的标准来管理,缺点是成本比较高、需要一定的管理成本。
如果你的房源比较分散或者房源较少,那你可以考虑购买中国的民宿平台提供的服务,诸如途家、小猪、榛果都有提供保洁服务。使用平台的服务需要提前预约。这种方式的优点是按需购买,由平台来确定服务水平;缺点呢还是比较多的,价格并不真的低廉、时间非常死、需要提前预约不能灵活安排保洁时间、有其他需要帮忙的保洁通常无法支持。
所以呢我的其中一套房是采用这种方式,“借用”别人的保洁。啥意思呢?我有一套房源是在一个酒店公寓,楼里面还有其他家是做酒店的,于是我就在电梯随机候保洁,碰到一个就问他们能不能帮忙打扫、价格是多少。
用这种方式竟然也叫我找着了一个特别好的阿姨,干活从来不用我操心,也因为她一天都会在这个小区,所以我可以灵活地约时间,价格也比平台的便宜很多。为数不多的缺点是,有时候阿姨有很多要打扫的房,会有点顾不过来。(但即便如此,阿姨也从来没有辜负过我半次。在这里也顺便感谢下阿姨。)
日常消耗性的物资会包括洗发水、沐浴乳、垃圾袋、厕所纸巾、一次性牙刷、抽纸、毛巾这些琐碎的东西。这些东西虽小,但还是应该做好品控(控制成本)的。
洗发水沐浴乳上,我会购买自己日常用的,比如多芬,谈不上多好,但好歹有家用的温馨感。
厕所纸巾、抽纸,这个用量是比较大的,出于成本考虑我不会买测试纸巾我会买酒店用的而不是家用的。
一次性牙刷,我自己不太喜欢那种塑料感特别强的,所以我会买品相好一些,但是包装不花里胡哨的,这样能在品质和成本之间取得一个平衡。
毛巾,买质量好的,因为会更耐洗。
客人来多了,房间物品或者家电难免出现各种各样的小毛病。比如水龙头松啦、空调遥控器丢了、窗户不好关了。这些情况,如果是出现在白天,还可以直接叫维修的人过去处理,如果出现在晚上,如果能自己亲自带上能修的人过去看看,那会好一些,如果不能的话,可能会引起退房等情况。退房的话产生损失事小,airbnb会留下相应的评价。
所以,还是建议定期检查做下维修,减少意外情况的发生。
我有一个房源所在的小区特别奇葩,充水和充电都只能去物业那里交,而不是像有的小区可以在线充值。需要现场交的我一般会根据夏天或者冬天的损耗情况,尽量一次性充个3个月的,然后尽量提前续充,免得客人入住时没水或者没电,这样也非常麻烦。目前我倒是没有遇到过。
前面说了入住的时候要考量小区的安保情况。但是,小区的管理也可能是动态的,比如开始要使用门禁了,开始有保安了,如果自己不在这个小区住,可能无法及时地了解到这些情况。建议是跟客人保持一定频率的沟通,了解他们入住是否顺利,然后视情况确定维护政策。
我是2023年5月份开始做民宿,一开始是一套房,到10月份又增加了一套,2023年的时候又退了一套。
拿到airbnb超赞房东是2023年10月份,中间有一笔3个月的订单,影响了订单数量,否则的话应该更早一些。拿到超赞房东后,就一直保持着称号。这个有啥用吗?主要还是跟流量挂钩,就是当用户筛选超赞房东的时候,能被筛选出来。
我这两套房子,一套普通,一套精致,精致那套租房成本高,所以两套租下来净收入是一样的,一套大概是2500~3000一个月(分淡旺季)。
我的满房率在90%左右,基本上除了春节那个月,其他时间可以做到天天满房。
回顾下来做民宿的过程,还是觉得并不那么轻巧容易,里面有许多层层套套的细节,抗风险能力又差(特别是碰到疫情)。但是有多难吗?真的算不上,认真做,时间复利还是比较高的。
我很庆幸能有这么一次做民宿的体验,也算是体验了做生意的完整闭环,最重要的是它曾经给了自由感,当我不满足于做一颗螺丝钉时,我还是有选择的。
而对于要不要做民宿,我是这样想的,如果聪明的你如果想把民宿当做一种情怀&生意长期去做,那么ok,请坚持。如果你把它当做一种来快钱的方式,那么,放过它吧。
that's all。
民宿楼上其实非常适合开出租房,或者如果空间很大,你可以选择开一家大点的旅馆。
3月25日,第一届广东民宿大会在梅州举办。大会以“发展民宿产业助力乡村振兴”为主题,旨在提升广东文化旅游形象,打造旅游品牌,促进高端民宿品牌落地广东。
一场突发的疫情,对整个旅游行业带来了冲击。数据显示,2023年上半年国内旅游人次同比下降62%,旅游收入下降77%,旅游业全面转型,民宿发展寻求新机遇成为了行业亟待突破的新问题。对此,李珍妮分析指出,在疫情常态化的背景下,大众出行更倾向于周边自驾游,入住更加安全舒适的乡村民宿,选择民宿时会更加关注民宿的品质和私密性;卫生、安全、私密和特色成为游客出行最关心的重点。
作为本次大会的一大亮点,现场李珍妮还重点发布了《广东省民宿复苏数据报告》,为当地民宿提质升级带来运营指导和价值参考。
数据显示,截止2023年汪燃年底,广东省民宿运营指数已赶超疫情前2023年的同期水平,民宿订单量、交易额恢复率均达到200%以上;商户数量同比2023年增长约3%,全省民宿房源数量同比增长46%;乡村民宿交易量占比提升,从2023年的25%提升到2023年的39%;广州、深圳、惠州、珠海、佛山等热门城市民宿发展最快,这五大城市的订单量约占广州省民宿订单总量的90%,当地普通公寓、酒店公寓、客栈、特色民宿成为游客最青睐的房型。
疫情虽然对行业造成冲击,但同样也带来了新的发展趋势。李珍妮表示,疫情之下,高品质、灵活多变的民宿都经受住了考验,最终这也促使越来越多的民宿主开始向着民宿的服务、品质、运营等核心要素来下功夫,供给规模化、房源品质化、门店品牌化、房东职业化成为疫后民宿供给端的新趋势。
“直播带货、网红营销、体验营销这些新颖火爆的营销手段,也成为民宿产品线上营销的关键词,大家可以多花时间研究一下。”会上,谈及民宿品牌的营销策略和发展重点,李珍妮重点介绍了途码键家集结百万粉丝的旅行达人、网红博主等打造出的“美宿家”传播矩阵,以及基于海量数据和严谨评估体系下的途家《民宿分级标准》,为当地民宿从业者日后品牌推广、规范运营和全局发展提供了明晰有力的路径参考。
会议最后,由途家联合广东省旅游协会民宿分会共同评选的广东省首批五钻、四钻民宿名单正式公布,20家优质民宿成功入选并获现场授牌。
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