广州1-11月土地收入多少 广州1-11月土地收入情况

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请高手给算一下命运(非高手勿进)

这位朋友您好，您朋友的详细信息如下：

性别：女

出生：公元1984年11月17日17时55分(阳历)

农历：一九八四年十月廿五日酉时

当月节气：立冬(11月7日13:35)； 中气：小雪 (11月22日10:58)

生辰八字：甲子年 乙亥月 乙卯日 乙酉时

一、你的八字命盘

下列是你的八字命盘。你是绿兔，出生於绿鼠年。 日天干代表你，所以你是属木。

二、你的五行得分和喜神

下列算出你命盘中五行的分数

八字五行得分情况信茄：

木63.6; 水19.38; (同类得分：82.98)

火0; 土0; 金10; (异类得分：10)

相差:72.98 综合旺衰得分:72.98 八字过硬

八字喜用神：八字过硬，八字喜土，土就是此命的「喜神」。

八字论命是在找五行阴阳的平衡。同类和异类得分基本相同时，五行阴阳较平衡，一生较顺利。当同类和异类得分相差过大时，人生八字就过硬或过弱，一生起伏较大。喜神的选择一般从得分最少的哪一类中选取，此类中值最少的五行就是你的「喜神」或称「有用之神」。当「喜神」来自流年或大运时，命盘的五行会较平衡。平衡的五行较不会打架。换言之，不愉快的事会减到最低点，那一年就会较幸运。八字就是从这个平衡理论，去分析人一生的起落。 这里，我们就选土当做此命的「喜神」。

三、你的大运

出生后从3岁4月22天上运，逢戊、癸年的清明后第2日（公历4月10日前后）交运。

在交运期前后您的命运将有重大的改变和吉凶极端的际遇，凡事宜谨慎!

大运十神： 比劫 偏印 正印 七杀 正官 没纯 偏财 正财 食神

大运干支： 甲戌 癸酉 壬申 辛未 庚午 己巳 戊辰 丁卯

交运年份： 1988 1998 2023 2023 2028 2038 2048 2058

交运年龄： 4 14 24 34 44 54 64 74

四、 近年运气

2023年 2月 4日～2023年 2月 4日：

一朝烟雨一朝晴，晴不多时雨又淋。

财运通，谋事有贵人扶持，幸运。

十神为食神：其表象范围大多与开业迁居、文学写作、自由职业、专业技术，以及子女、学生、下属、性欲等有关。

吉象：学业事业较易进步和成功，天赋较易发挥。爱情也较易产生和进展，易交桃花运。女性较易怀胎生育。

凶象：聪明易被聪明误，产生矛盾，引起官司诉讼。外表光华内里平淡，防过度劳神而损身心；盲目追求爱情而有损名誉及事业。男女要防矛盾和婚变。

黄金久淹在泥沙，有日开藏世共挎。

威信高，收入高，顺利。男性益妻。

花放随风情切切，水流叶落恨汪汪。

谋事能就，收入高，财源亨通。男性益妻。

十神为正财：其表象范围大都与财产、金钱，以及父亲、男性的妻子或女友等有关。

吉象：财运亨通，有比平时较多求财的机遇。父亲较有利，或容易交上女友，姻缘不错。

凶象：易引起财产或金钱纠纷，意外破耗。财多伤母克妻，易发生感情枯坦咐破裂。

2023年 2月 4日～2023年 2月 4日：

东西南北皆亨通，往来有利得相从。

忌远道求财，守旧业可也，平运。

十神为偏财：其表象范围大都与商业、财产、金钱，以及父亲、男性的情人、女性的婆婆等有关。

吉象：人缘好口碑佳，生意买卖比较顺利，富裕发达。男性风流豪爽，易得女人喜欢。

凶象：本地求财不易得，财虽多但不易存下，婚姻感情易变。

2023年 2月 4日～2023年 2月 4日：

好似花开当午日，犹如嫩柳遇春风。

一航风顺，财源广进。女性益夫。

十神为正官：其表象范围大多与职位、名誉、权力、事业竞争、上司，以及子女、女性的丈夫或男友等有关。

吉象：职位权力易稳固或上升，官司易获胜诉或平反，学业或事业较顺利。男性较易获得子女尊重。女性的丈夫较有地位或权威。

凶象：易遭诽谤财受损，易发生是非争执，影响职位、名誉，兄弟姐妹易发生刑伤。女性之丈夫或男友易有不利事。

2023年 2月 4日～2023年 2月 4日：

文质彬彬君子志，趋庭诗礼习儒宗。

生风波，不可远方求财，驾车谨慎，夜勿远走。

十神为七杀：其表象范围大多与武职、军衔、诉讼、外敌、建筑，以及儿女、女性的情人等有关。

吉象：做事干脆利落，工作效率高，较易文成武就。侠义助人受人感激，名声显赫，有地位或有权威。

凶象：个性太张扬，聪明反被聪明误，自己容易受损失。生活起伏较大，身体易受伤残。女性早婚不利。

2023年 2月 4日～2023年 2月 4日：

口念弥陀不脱尘，在家修道敬鬼神。

收入高，有购置好事，但须防破失，守旧业为好。

十神为正印：其表象范围大多与学业、艺术，以及长辈、师长、母亲、女婿等有关。

吉象：自己的天赋较易发挥，学业艺术方面有发展。

凶象：劳神费心，工作受自己的情绪影响较大，女性不利子女。

风漾柳枝无气力，淡时月影未分明。

防小人暗算，不可赌博，守为吉。

老之将至君不知，有灾有难侵人危。

财源一般，防小人暗算，有钱宜购置，平运。

十神为偏印：其表象范围大多与学术研究、爱好特长，以及长辈、 贵人、母亲等有关。

吉象：较易得贵人帮助，爱好特长易发挥，学术研究较易有成就。

凶象：学业或事业有波折，生活不安定，名誉有损，或母亲有事。不利子女，易发生交通事故。

2023年 2月 4日～2023年 2月 4日：

不料支来蔽明月，谁知冷雪透衣襟。

防体差，冲财忌远道求财，宜守旧业。

十神为比劫：其表象范围大多与本身的思想言行、陈规陋习、决策计划，以及朋友、同辈、兄弟姐妹等有关。

吉象：理想远大，进取心强，有主见，敢于与不良现象作斗争。

凶象：不容易听取别人的意见，固执已见、独断专行，多招惹诽谤有伤名誉。做事没有恒心，说的多做的少。易染上酗酒赌博等恶习。男性要防婚变，女性婚期早不利。

五、 近月运气

2023年 12月 7日～2023年 1月 6日：

楼阁重重明月满，栏干曲曲好花扶。

有财气，家庭好事，收入高。

十神为正印：其表象范围大多与学业、艺术，以及长辈、师长、母亲、女婿等有关。

吉象：自己的天赋较易发挥，学业艺术方面有发展。

凶象：劳神费心，工作受自己的情绪影响较大，女性不利子女。

2023年 1月 6日～2023年 2月 4日：

支深有月光难见，海阔无风浪自生。

运气一般，防小人暗算，防与人发生是非。

十神为偏印：其表象范围大多与学术研究、爱好特长，以及长辈、 贵人、母亲等有关。

吉象：较易得贵人帮助，爱好特长易发挥，学术研究较易有成就。

凶象：学业或事业有波折，生活不安定，名誉有损，或母亲有事。不利子女，易发生交通事故。

2023年 2月 4日～2023年 3月 6日：

乍雨乍晴春不定，花开花落两无情。

损财，办事生挫折，防冲体生暗疾。

十神为比劫：其表象范围大多与本身的思想言行、陈规陋习、决策计划，以及朋友、同辈、兄弟姐妹等有关。

吉象：理想远大，进取心强，有主见，敢于与不良现象作斗争。

凶象：不容易听取别人的意见，固执已见、独断专行，多招惹诽谤有伤名誉。做事没有恒心，说的多做的少。易染上酗酒赌博等恶习。男性要防婚变，女性婚期早不利。

2023年 3月 6日～2023年 4月 5日：

水满池塘花满枝，青鲜叶里自闻香。

稳步上升，家中有小合想事。益同胞之运。

十神为比肩：其表象范围大多与本身的事业、思想言行、决策、健康安全，以及兄弟姐妹、同学、同事、朋友、近邻等有关。

吉象：个性张扬，事业心较强，勇于向不利环境挑战，在异乡较顺利，较得朋友之助力。

凶象：易争强斗胜、独断专行，常遭小人陷害，或受兄弟姐妹、同事或朋友拖累而破财，合作事业易散伙，父亲受牵累。夫妻易生是非。

2023年 4月 5日～2023年 5月 5日：

虽有浮云掩月光，俨然风卷云收藏。

冲财，冲长辈体差，官场交际防官非。

十神为伤官：其表象范围大多与理想追求、爱好特长、文学技术、公共关系、迁移调动，以及儿女、学生、晚辈、部属、性欲等有关。

吉象：比平时有较高的智慧和才能，聪明智谋多，在音乐艺术、爱好特长方面较易成功。

凶象：本性过度暴露，惹事生非好管事，易与人产生过节，孤独寂寞。男性易盲目追求爱情而有损名誉及事业。女性防婚姻不顺利。

2023年 5月 5日～2023年 6月 6日：

天赐祯祥纳庆多，花前月下听高歌。

工作顺利，好运气，收入高。

十神为食神：其表象范围大多与开业迁居、文学写作、自由职业、专业技术，以及子女、学生、下属、性欲等有关。

吉象：学业事业较易进步和成功，天赋较易发挥。爱情也较易产生和进展，易交桃花运。女性较易怀胎生育。

凶象：聪明易被聪明误，产生矛盾，引起官司诉讼。外表光华内里平淡，防过度劳神而损身心；盲目追求爱情而有损名誉及事业。男女要防矛盾和婚变。

2023年 6月 6日～2023年 7月 7日：

南方运转北方地，一生衣禄永无优。

一航风顺，财利双收。男性益妻。

十神为正财：其表象范围大都与财产、金钱，以及父亲、男性的妻子或女友等有关。

吉象：财运亨通，有比平时较多求财的机遇。父亲较有利，或容易交上女友，姻缘不错。

凶象：易引起财产或金钱纠纷，意外破耗。财多伤母克妻，易发生感情破裂。

2023年 7月 7日～2023年 8月 8日：

走遍江山千万里，徒劳心事想东西。

小冲财，出外防小人暗算。

十神为偏财：其表象范围大都与商业、财产、金钱，以及父亲、男性的情人、女性的婆婆等有关。

吉象：人缘好口碑佳，生意买卖比较顺利，富裕发达。男性风流豪爽，易得女人喜欢。

凶象：本地求财不易得，财虽多但不易存下，婚姻感情易变。

2023年 8月 8日～2023年 9月 8日：

笔走龙蛇高万丈，一举扬名压富豪。

大得幸运，顺利，有购置建设等好事。女性益夫。

十神为正官：其表象范围大多与职位、名誉、权力、事业竞争、上司，以及子女、女性的丈夫或男友等有关。

吉象：职位权力易稳固或上升，官司易获胜诉或平反，学业或事业较顺利。男性较易获得子女尊重。女性的丈夫较有地位或权威。

凶象：易遭诽谤财受损，易发生是非争执，影响职位、名誉，兄弟姐妹易发生刑伤。女性之丈夫或男友易有不利事。

六、 对你的忠言

喜神是土 趋吉避凶的忠言

1、四柱喜土，有利的方位是本地、南方（以父出生地为基准），不利北方，东北；其人喜红色，黄色，不利绿色，黑色，喜居住坐南朝北的房子，床的放置南北向，床头在南。

2、取名用字五行属土的有利。

3、四柱喜土，应从事与土有关的事业或职业为宜，土产或地产性质、农作性质、畜牧性质、大自然原物性质、中间人性质，又因土最卑下，最中央，故领导性质、人才事业、防水事业均属之。

农人或土壤研究者、售现成菜业、售现成农作物（杂谷、米、麦等），畜牧兽类（如物牛羊或养鸡猪……等），售饲料界、所有农畜界百业。大自然原物售卖界{即石、石灰、土地（包括山地、水泥……等）}。建筑界、房地产买卖业、房屋买卖业。土是克水之物，故而防水事业（即雨衣、雨伞、雨帆、筑堤防……窖水物器……等）也是。

当铺、古董家、鉴定师、所有中介、介绍业，及代书、律师、说客、法官、代理、管理。代替、买卖、设计、顾问、秘书、附属品、附属人均是（而土附火而生）。

4、事业发展利中南，不利东北。

5、吉祥数字为: 5 6

6、吉利楼层末位数为：0 5

一生总运势

鼠年生人，为天贵星，性格非常聪明伶俐，凡事宜有心德，此人志愿颇高，利欲心很强，颇有成就，且有积蓄财富，一生多幸福，不过贵星太多，防欺人太甚，到时则会如命理所说："四贵克子孙"，多与人和睦，到中年运到来风调雨顺，一切所谋遂意，到老年万事达到成功境界，此时得荣华富贵，若逢破星克命，虽富也不会吉也。

男士：幸运水晶－－钛晶，黄晶，可助事业，旺财运。

女生：幸运水晶－－紫水晶，红水晶，红发晶，可增旺婚姻感情，助财运。

鼠人吉祥物：鼠人与牛六合为贵，可佩戴牛吊坠或在家中摆放旺市公牛

2023年运程

事业方面：

由于你得到‘将星’守护，故此今年做起事来，往往有事半功倍之效。‘将星’是一颗贵人星，是掌管权位提升的星宿，代表你今年会有贵人提拔，在公司里有职位升迁之喜，权力也同时得到提高。不过，‘将星’本身是一颗武星，表示你必须自己经过一番拼搏奋斗才可以做出卓越成绩。

此外，受薪鼠人在流年见‘金匮’，代表有创业之喜；如果你一直梦想要自己做老板的话，今年将会天降机遇，令你的计划得以落实，得偿心愿。‘金匮’本身是一颗财帛星，创业人士或商人命宫出现财星，也就表示做生意路路亨通，业务蒸蒸日上，营业额稳步上扬。

财运方面：

由于你今年得到‘将星’坐命，而‘将星’既主升迁，也主发财，代表你今年有名有利；‘金匮’是一颗掌管财帛的吉星， 能带领你在求财之路上快人一步，节节领先。在鼠年中，你得到这两颗吉星照耀，无论在进财或开拓财源方面，都会显得份外得心应手。

不过，要紧记的是，‘金匮’吉星是一颗很动荡的财帛星，它可以使你财富有进，却没有附带力量令你安然留住钱财；相反背后甚至会有一股引诱力，驱使你把赚来的金钱花掉。因此，究竟能剩多少？还要看你个人的能耐了。为了让你能守得助金钱，你有可能泄财之位用真品五帝古钱做风水布局，这样才能不便钱财流失。

爱情方面：

属鼠的朋友为人十分乐观，除非天塌下来，否则他对大部份的问题都不会看得严重，总相信船到桥头自然直。虽然这份乐天的性格很容易吸引异性，但另一方面，当异性与你踏上感情道路时，又会觉得你做事不认真，不肯面对问题，或者缺乏处世的勇气。

今年肖鼠人士的爱情运不算如意。已婚人士与配偶会常有争执，大多数都是因为处理问题时出现不同意见，所以磨擦愈来愈多，以致影响夫妻之间的感情。正在拍拖的朋友，彼此关系将动摇不安，对方发觉跟你的性格愈来愈不合拍，大有机会移情于第三者。因此高滇先生建议，为你不使你家中出现意外，可用金鸡来化解他或她的桃花，即使有点矛盾，也不会动摇了你的感情根基。

健康方面：

鼠人流年犯太岁，所谓‘太岁当头坐，无喜必有祸’，兼且今年命宫有‘伏尸’在旁，健康恐怕难以言吉。‘伏尸’主染病。年轻的鼠朋友容易因为精神和体力透支太大而病倒，而睡眠不足更是对身体的致命伤；因此，千万不要以为自己年轻而不注意作息定时，否则老来身体欠安，再来后悔也就太迟了。

此外，‘太岁’凶星坐命，主有忧心之事，大多是不必要和无谓的心理压力。可是，今年‘太岁’和‘伏尸’同时出现，情况就比较严重，必需要随意留意自己身体的变化，稍有不适就要马上看医生，健康问题不可掉以轻心。不论男女，不论年纪多少，今年最好安排时间做一次全面身体检查，以防患有隐病而不自知。化解犯太岁的最好方法，在太岁位摆放九星太岁化煞钱。

二○○八戊子年

鼠友的本命年，命理五行中子午酉亥为自刑，鼠人遇鼠年，前面有利的已讲过，但在夏冬二季，你会感到很烦不安，也许还会有讼事不断，求见方面要注意投资理财，爱情和健康则稍欠理想；因此，今年必须注意自己的做人和处事态度，因今年太岁加临，如果你生在夏天就要注意意了。在太岁位摆放九星太岁化煞钱或孺子牛，六合太岁，确保平安。

巨轮转向!楼市的风向又要变了

来源：君临

房地产回暖的迹象越来越明显了。

深圳市房地产信息平台公布的数据，2023年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%，同比上升52.2%。

二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍。

不仅仅是深圳，其他几个一线城市同样如此：

北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。

上海：3月，新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。

广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨164.69%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。

根据一家房产中介的数据统计：

3月份，100个城市的二手房均价在14890元每平，同比上涨了0.27%。

其中，59座城市二手房价格都在上涨，涨幅达到1.72%。这些数据显示，二手房不但成交数量增加，价格也在上涨。

另外，土地流拍现象也在减少。

根据统计，3月份全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为2.26%，达到了过去一年当中最低的水平。

此外，3月份，监测土地溢价率为20.77%，环比上月上升116％。

土地流拍量的减少，意味着土地交易成功率在上升，更多的土地将获得开发。

所有的数据指标，都在指向一个趋势：

房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。

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从长期来看，房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。

目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大概1个点的转移速度，大概还有10年的城镇化进程。

也就是说，虽然我国的房地产黄金时代已经过去，但离天花板还有一些距离，继续成长的空间还是有的。

过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压抑了。

如今，经过漫长的积累，积少成多，这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量，亟待释放。

这是地产回暖的内在根本动力。

另外，一些外在因素的改变，也在潜移默化的影响着市场力量的对比。

第一，宏观政州旅策层面。

国家稳定、调控房价的目标已经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别对待转变。

可见，调控已经见底，适度松绑正踏春而来。

第二，对消费端的减税和信贷宽松。

3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。

另外，今年各大银行都悄悄下调了房贷利率，从过去上浮10%到现在的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。

不但利率下调，而且贷款条件和放款速度，均有所松动。

以上海为例，今年3月份，银行放款速度明显更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。

减税、信贷利率下调、放宽贷款条件，多重利好之下，消费市场无形就扩大了。

第三，对供给端的融资支持。

目前，不仅消费贷款的门槛在下降，房企的融资贷款利息也在下调。

根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。

这就让房企们的生存环境大为改善，拿地开发和扩张的欲望大大加强。

第四，市场预期和投资知卖情绪发生改变。

从短周期来看，房地产和金融周期有着密切关系。

就跟年后A股的暴涨一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也同样带来了房地产的回暖。

市场预期一旦发生改变，投资者就闻风而来了。

3月底，南京有两个楼盘公开搭迹逗摇号，共有7766人参加，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。

当资金面和情绪面形成共振，这股力量就会像滚雪球一样，不断壮大，直至再一次的价格泡沫化。

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那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资机会较大？

君临认为，我们要重点关注三个逻辑：

1.行业集中度的提升；

2.强融资能力带来的逆周期扩张；

3.聚焦一二线城市的经营策略。

从长期来看，行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。

以过去五年的数据来看——

2023-2023年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，分别为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。

集中度的提升有越来越快的迹象！

尤其是2023-2023两年，由于金融去杠杆，大量三四线地产公司倒闭破产。

而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低，诸多优势之下，发展速度远超行业平均水平。

因此，在地产行业的中后期阶段，买地产股，只能选择龙头。

我们再来看2023年1-3月的地产五强销售情况。

增速最快的，竟然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。

而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！

这是怎么回事？

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保利的胜出，关键的原因就是第二大逻辑：

强融资能力带来的逆周期扩张。

我们都知道，保利地产的背后大靠山，是大股东中国保利集团。

保利集团何许人也？

央企中的战斗机。

截至2023年6月30日，保利集团资产总额突破一万亿，在97家中央企业中排名第14位，营业收入排名第40位，利润总额排名第13位。

背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时间里，成长为了广州地产行业前三强。

想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。

保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其管理层的经营能力。

另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低成本的融资和扩张能力。

首先是融资成本。

过去几年，保利地产的融资利息从2023年的7%，最低下降到4.7%；

虽然这两年，随着美国加息和国内金融去杠杆，保利地产融资成本有所提升，上涨到4.9%；

但在整个同行当中，相比碧桂园的5.81%，恒大的7.92%，优势还是比较明显。

房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：

一个是融资成本，一个是资金周转率。

民企强在经营效率，在资金周转率上取胜；国企强在资源关系，在融资成本上取胜。

在过去两三年的行业低迷期里，高融资成本的民企，要么倒闭，要么转型。

甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“准备过冬”，一边谋求转型。

恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。

唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。

这一轮房地产周期是从2023年开始的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：

2023年36.33%，2023年47.19%，2023年28.57%，2023年1-3月74%！

始终保持着飞快的增速势头，并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。

这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上，是分不开的。

比如2023年上半年，保利地产融资674.54亿元，录得借款余额为人民币2720.55亿元，年内累计新增借款占2023年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。

虽然期间的资产负债率有所上升，达到79.32%，但债务结构仍是健康的。

目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

资料来源：公司公告

短期债务风险是可控的。

保利地产有息负债率从2023年开始不断下降，到2023年上半年，一年内到期债务仅330.69 亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。

资料来自公司公告

截至2023年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约93.3%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。

这说明，保利地产只要愿意，还有融资的空间，在行业回暖的关口，还可以进一步加快扩张的脚步。

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逻辑三：聚焦一二线城市的经营策略。

保利地产的经营布局，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市发展。

这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。

我们知道，上一轮的地产牛市，主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。

这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。

保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。

不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市适度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。

资料来源：公司公告

谁能料到，这轮金融去杠杆过后，一线城市率先回暖。

不知你是否有留意到，文章开头对楼市数据的梳理，价格和成交量涨幅靠前的，主要就是一线城市，和部分二线城市。

在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富创造的主体，地产需求无疑是最强烈的。

并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充分，如今的回暖是有着基本面支持的。

相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。

三四线城市，大部分仍处于下降通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。

4月8日上午，国家发改委印发《2023年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放了一系列重大信号：

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这个政策，跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。

这说明，决策层已经意识到了，自然规律不可违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，已经被放弃了。

这对于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。

根据我国政府的规划，大城市一共被划分为四个等级：

超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。

特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。

Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。

Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。

总的来说，一线城市本身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是主要的地产红利受益者。

这一波的地产回暖，很可能跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。

坐在风口上的，无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。

读到这里，也许你会想，“这家公司我能投吗”？

这不是一个拍拍脑袋就能轻易做出的决定，因为除了基本面的机会分析，还需要对财务风险、业绩确定性、业务竞争格局等进行更深入的考察。

央行、住建部最新定调,2023年楼市关键词:稳!

又到了年末总结与展望的关键时刻。12月27日，全国财政工作视频会议召开，会议在总结2023年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

同日，2023年中国人民银行工作会议召开，总结2023年，分析当前形势，并部署2023年工作。房地产方面要求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

此外，12月25日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时重点明确了明年重点工作，以及如何促进房地产市场良性循环和健康发展的四项重点工作。

同时，央行于24日召开第四季度例会，强调“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

结合中央政治局会议及中央经济工陪皮作会议中对房地产行业定调，2023年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。关于房地产税方面，2023年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。

01、因城施策促进行业良性循环

宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定。困难和风险挑战仍然存在。

王蒙徽用“稳”字总结明年主要工作核心，2023年，将坚持稳字当头、稳中求进，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

如何促进房地产业良性循环？

一是保持调控政策连续性稳定性。

二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。

三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

四是持续整顿规范房地产市场秩序。

过去一年，地方调控更加高频化和精准化。据不完全梳理，截至12月20日，全国73省市政策加码次数多达249次，在房地产史上实属罕见。

从城市的角度来看，深圳、广州政策巧滚加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，广州则侧重分区域精准化调控，上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。压力城市纷纷出台“限跌令”，同时长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市。

02、全面去杠杆贯穿全年

央行2023工作会议以及央行2023年第四季度例会均提出，“更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益。

实际上，从12月以来，央行关于房地产行业的表态较为频繁，过去一年，在行业去杠杆的大背景下，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为，行业从“控制风险”到“暗藏风险”

随着央行适度“纠偏”，近两个月，房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”，此外，据监测，11月100家典型房企的融资总量约为750亿元，环比上升66%，其中发债总额约为294亿元，环比上升222.4%。房企融资环境略有解冻。

全年来看，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。

据统计数据显示，2023年1-11月，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2023年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%，较2023年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

据货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

2023年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2023年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2023年末减少0.3个百分点。

03、房产税扩大孝乱余试点城市势在必行

在全国财政工作视频会议上对2023年财政工作总结表示：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。

时值年底，房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题，预计2023年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。

区别于2023年上海、重庆试点房产税，政策力度相对温和，未来房产税试点将在拓宽税基、设置免税额度、房屋评估价值和税率超额累进制四个方面体现一定的政策力度。

至于哪些城市会成为房地产税试点，首先2023年被住建部点名约谈的核心城市，以及房价面临较大上涨压力的核心一二线城市或率先落地。

过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。

2023年，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”，百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至出现了暴雷现象。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，行业政策风向正在发生微调，但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。

未来，房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

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