2023 厦门土拍 2023年12月9日厦门土拍

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9月成交不足2000套这个网红城市房价还在跌土地拍卖成交也不理想_百度...

作为曾经的“地王”常客和房价高地的厦门，自今年三季度以来频频率先发布房地产松绑政策。从降低二套房贷首付比例、岛外取消限购限售，再到已实行近7年的土地限价取消，厦门在楼市持续疲软下，亦想尽可能多地刺激市场交易与需求。

从市场数据看，9月厦门一、二手商品住宅成交量仍维持下滑态势，共成交1901套，环比下跌8.6%。10月最新的数据环比9月有所抬头，一二手成交均环比9月上升不少。

厦门本地房地产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，国庆期间厦门的市场成交表现尚可，预计在500-600套左右，但据多个项目案场反馈，国庆之后来访量就出现下降。10月市场能否在国庆的带动下回暖，目前从市场反馈情况看还不够清晰。

冰点已至

据国家统计局公布的2023年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，厦门新建商品住宅销售价格环比下跌0.6%，同比下跌2.6%；厦门二手住宅销售价格环比下跌0.7%，同比下跌5.1%。其中，新建商品住宅销售价格环比跌幅厦门居全国第九，二手同比跌幅也居全国第九。

克而瑞数据显示，三季度，厦门商品住宅供应29.8万平方米，环比下降53.7%，同比下降49.5%；成交25.65万平方米，环比下降61.9%，同比下降34.18%。自三季度以来，厦门岛内进入空窗期，在失去动力支撑叠加岛外刚需乏力的影响下，连续三个月下滑，其中8-9月单月成交量均不足10万平方米，冰点已至。

其中，9月单月厦门商品住宅共成交719套，环比微涨0.28%，成交面积约7.57万平方米，环比下跌10.8%；成交均价38684元/平方米，环比下跌6.7%。从区域价格来看，思明、海沧及翔安三区价格环比上升。在多项政策利好频繁刺激下，部分板块价格仍难挡价格下滑之势。

福建资深地产评论人、好房测评局负责人吴寅在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，10月厦门成交量的提升主要来自岛外项目的带动。在降首付、限购政策取消、开发商价格调整等多重因素下，使得岛外的市场出现了明显成交变化。相较之下，岛内市场比较稳定，在市场氛围的带动下有一定的成交回升。

据厦门本地机构立丹行数据统计，10月中下旬，厦门商品房成交环比9月大幅上涨，在10月9日-15日这一周，全市商品住宅成交442套，面积4.6万平方米，环比上涨338%，但价格仍环比下跌14%，成交均价为35529元/平方米。

7年土地限价令取消

10月17日，厦门公布岛内宅地五缘湾2023P12地块出让公告，该地块将于11月7日出让，起拍总价47.4亿元，起拍楼面价4.5万元/平方米，计价建筑面积10.47万平方米，这是厦门目前公布的下半年唯一一宗岛内出让地块。

而在该地块的出让公告中，并未提及限地价、限房价，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

这意味着，厦门已经实行近7年的土地限价将取消，厦门最早是在2021年10月，H2016P02等3幅宅地出让公告首次采用“限地价、竞配建”拍卖方式。

与楼市情况一样，厦门岛内岛外土地市场冷热两重天。上半年同样是岛内的一宗五缘湾宅地，引得88家房企参拍，成为厦门土拍史上最多竞买人参拍的地块。而该地块开拍后，仅过14分钟、24轮竞价就“触顶”转入摇号环节。另一宗岛内的湖里体育公园地块也有34家房企参与竞拍，经过66轮竞价后达到最高限价进入摇号环节。

上半年，厦门商品住宅用地共分三个批次供应7宗商住地，仅成交4宗，合计建面38.82万平方米，环比下跌66.5%，土地清单完成效果不佳。

克而瑞亦指出，厦门岛内外土拍热度呈现两极分化，岛内地块成交占比高，触顶摇号成常态，助力成交楼板价结构性上升至42414元/平方米，但利润空间收窄；岛外地块流拍则成大概率事件，呈现高价低量态势，土地出让持续以岛内为主，陷入“尴尬”境地。

吴寅补充道，厦门整体土拍成交并不理想，往年一年成交额起码到500亿元左右，但今年到目前为止才200亿元左右。整体看，参与拍地的房企数量不够，拿地意愿也不强烈。土地限价政策的取消，也是想提振市场信心，让素质比较好的地块有更高溢价。

成交127亿元!上海第四批次土拍收官2宗地块受热捧

12月9日，上海四批次土拍顺利完成，土地出让金合计127亿元。本次土拍预公告40宗地块，仅6宗地块入围。6宗地块中，赵巷地块和顾村2宗地块受到开发商追捧。

两宗地块受追捧

上述6幅地块涉及上海市静安中兴社区、宝山顾村、嘉定安亭汽车城、青浦赵巷镇与华新镇、临港万祥6个板块，起始总价合计约122亿元。

顾村地块位于外环内，周边土地供应较为稀缺，今年第二批次顾村出让地块由华发一次性报价竞得，本地块最终也进入一次性报价环节，被上海佳运置业以20.8亿元竞得。

赵巷地块紧邻今年一批次佳迪路西侧B4-01地块，后者被金地一次性报价竞得，目前金地虹桥_汇销售情况良好，整体销售率接近85%，有望年内售罄。本地块同样进入一次性报价环节，被厦门国贸以33.1亿元竞得。其余4宗地块以底价成交。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为，临近年末，很多上市房企由于年报数据约束，减少投资、另外本年度优质地块基本出尽，因此只有6宗地块入围。从出让结果看，土地成交整体较为分化。

多地土地出让有好转

近期，多地发布第四批或第五批集中供地计划，年末集中供地迎来高潮。其中包括多个一线城市。

11月29日，北京本年度第四批次商品住宅供地工作圆满完成，6宗地全部顺利成交，总建设用地面积约14.86万平方米，总规划建筑面积约31.93万平方米，起始价为123亿元，成交总价为135亿元。其中，朝阳3宗，门头沟1宗，石景山1宗，通州1宗。

深圳也在日前完成2022年度第四批次集中供地出让活动。深圳此次共推出7宗住宅用地，总用地面积约24.09公顷，总建筑面积约为101.21万平方米，起始挂牌总价约为100.08亿元。从成交情况看，在上述7宗地块中，有1宗流拍，6宗地块成功出让，成交额合计97.27亿元。其中，3宗地块以上限价成交，2宗地块以底价成交。尽管国企仍是参与此次土拍的主力，但民营房企参与的热情有所恢复。

以苏州为代表的部分热点地区第五批次集中供地顺利收官。从出让结果看，相比之前几个批次，第五批次出让出现回温迹象，部分地区优质地块受到房企热捧。

12月5日，苏州第五批集中供地完成，10宗地块全部成交，其中3宗地块溢价成交(含2宗地块触顶摇号)，合计揽金132亿元。相较于苏州第四批集中供地20宗地块中2宗流拍、18宗底价成交的情况，第五批集中供地热度明显回升。

业内人士指出，适度增加供地批次，有利于补充土地出让收入；此外，通过合理安排各批次集中供地时间间隔，有利于减轻房企短期资金压力。

厦门:首个出台“限售令”城市价跌量增待“解禁”

在全国范围内，厦门是率先推出 “限售”政策的城市。

自2021年3月25日起，厦门开始执行新规：居民新购买住房，需在取得产权证后满2年方可上市交易。这意味着，到今年3月25日厦门首批限售房源即可解禁入市。

近日，《每日经济新闻》记者调查发现，与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年以来厦门楼市出现回暖迹象，开发商推盘速度明显加快，新房供应有较大幅度上涨。如3月份，厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。当月厦门商品住宅供应面积达8.52万平方米，环比上涨238%；商品住宅成交面积10.96万平方米，环比上涨213%。

安居客研究院房产分析师吴寅向分析认为，厦门二手房成交量创两年来新高，真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。

近一年来厦门二手房价格走势

二手房市场表现抢眼

2021年3月份限售新政颁布以后，厦门二手房成交量近乎腰斩。2021年4月，二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。去年下半年，厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜榜。

不过，近来厦门的房地产市场回温迹象明显。新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月份全市二手住宅成交量达到4433套，环比上涨154%，同比上涨388%；成交面积为平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交9345套，成交面积90万平方米。

二手房成交量大幅增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢？

《每日经济新闻》记者注意到，从购房签订合同到取得不动产证，再到不动产证满2年后才可上市交易，意味着不少房源从购买到售卖需要“冻结”4年左右时间，实际可供入市的房源并不多。

吴寅认为，进入4月份之后，成交的房源中，真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移会越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。

再者，即便当时被套牢的投资客硬撑到了今日，按照当前的市场行情来看，这部分投资客也不一定会拿出来售卖，因为如今的二手房价比之2021年3~4月时至少跌了20%~30%。同时，现阶段市场行情不错，有着企稳向好的预期，这部分房源更希望能再往回涨一些，以尽量减少损失。

土地市场方面，3月22日厦门迎来今年首场土拍，吸引了众多龙头房企前来竞拍。最终由中南和首创、翔发联合体分别以26211元/平方米及 25209元/平方米的楼面价夺得翔安南部新城的两宗地块，虽然价格与周边“地王”还有一定差距，但相比2021年出让翔安地块在价格上已有不小反弹，可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。

新房去化冷热不均

首场土拍过后，新房市场也迎来一波开盘潮。3月份厦门有9个重点项目开盘，开发商推盘速度明显加快，供应与成交有较大幅度上涨。

对此业内人士认为，成交大涨原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份涨幅较大也在情理之中；另一方面，楼市迎来“小阳春”，有明显的回暖迹象，买房人的观望心态有所改变。

不过厦门新房市场成交均价仍在下跌，同时库存较去年明显增加。数据显示，受整体成交结构影响，一季度成交均价环比下跌12%。调控周期下近24个月平均去化仅7.4万㎡，同比2021年全市库存去化周期约87个月增长至103个月，库存去化压力加剧；其中新房可售余量175万平方米，按近12个月平均去化6.27万平方米计算，可售库存去化周期需28个月，同比2021年末增加了8个月。

3月份，厦门8个项目9次开盘，除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外，大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看，不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘的翔安金茂悦，开盘价格与上次开盘（2021年10月26日，首推出2#、 6#、8#高层，折后均价26850元/平方米）的价格相比再次下调，但因区位优势较弱，去化当天去化仅13套。

保利叁仟栋壹海里3月两次开盘，去化差异明显。3月8日开盘的去化率达到61%；3月23日再次开盘，优惠力度基本持平，但去化率却降至10%。

而特房莱昂公馆凭借价格优势吸引刚需客户，3月29日推出的92套房源当天即售罄。

值得注意的是，也有楼盘价格出现小幅上调。位于集美新城片区的国贸天悦，3月份的开盘价格相比上一批次（2021年8月18日，推出8#楼高层，均价35000元/平方米）上涨了3000元/平方米。

新景祥厦门研究中心总经理张建向《每日经济新闻》记者表示，价格因素对楼盘去化影响明显，今年整体的去化情况比去年理想，做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。他预测，随着购房者逐步结束观望，房企信心逐渐恢复，预计二季度起厦门土地市场将在平稳中持续向暖发展。

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