2023秦皇岛楼市 秦皇岛楼市未来行情走势

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超百城出台稳楼市新政,谁能在下一轮修复中脱颖而出?

随着国内疫情反弹，多地紧急实行静态管控，房地产市场几乎停摆，寒意持续相当长一段时间。为引导地产市场回归正常化，需要政策进一步发力。

可以看出，今年以来政策出台频次和力度均明显加大。从上百城已发布的稳楼市政策来看，其中包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购、契税减免、支持多孩家庭购房需求等等。在一系列利好政策出台之后，未来，谁能在下扮枣一轮修复中脱颖而出？

房企的压力持续攀升

在上半年的房企年报季，多家企业延期披露，已公布年报的房企也接连遭受问询。另一边，房企债务违约接连发生，房企拿地、融资规模均触冰点，业绩大幅下跌成常态化、“明股实债”，以及一些可持续经营等问题也日渐突出。

市场不容乐观的主要因素是房企的销售僵局。从成交量来看，今年前五个月的房地产市场仍旧低迷，据机构公布的2023年1—5月份中国房地产企业销售排行榜数据显示，2023年1—5月份，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。其橡正中，销售额超千亿房企3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，较去年同期减少12家；而超百亿房企70家，较去年同期减少48家。

与此同时，TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

众多因素叠加导致房企推盘意愿仍较弱。据机构数据显示，1-5月，重点50城商品住宅月均供应规模超1500万平方米，同比下降超四成。而5月单月，重点50城新批上市面积约1600万平方米，同比降幅接近五成，房企推盘情绪较为低落。销售回款情况直接决定房企投资力度。头顶销售强压之下，房企拿地投资规模亦出现大幅收缩。

据机构统计，前5个月，百强房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%，降幅比前一个月扩大8.8个百分点。在百强房企中，仅有34%房企在2023年有土地入账，超过六成房企一块地未拿。

同时值得关注的是，房企的偿债压力持续攀升。当前房企债券存量余额约2.8万亿元，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月份为年内第二波偿债高峰。

市场对房地产行业的信心降低，一度影响了成交，导致市场供求两端偏弱。因此，政策发力的核心在于，形成解决房企风险机制，恢复企业“造血”及市场信心。

部分城市楼市信心已现转机

据不完全统计，截至发稿前已有百余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过三百次。其中包括一、二线以及一些热点城市均有不同程度的政策调整，政府正不断给予市场信心，帮助市场走出窘境。

近两个月里，政策出台频次和力度均明显加大，优化限购、限贷、限售等方面的城市增加，热点二线城市如杭州、成都、苏州、西安、武汉、长沙、南京等城市亦加入政策优化行列。

而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。

例如今年3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。

随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。

4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。

4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育两个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

据机构统计，5月就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。

5月9日，苏州限购限售再放松，同天，汕头市自然资源局组织起梁缺悔草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（草案征求意见稿）》，进一步规范土地市场，促进土地节约集约利用。

5月17日，杭州非本市户籍家庭提供12个月社保证明可购房。

5月22日，武汉二孩、三孩家庭增加买房资格，四大远郊城区取消限购。

而作为全国关注度最高的一线城市之一的上海，这次也打开了政策工具箱。

5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，并指出为促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。

值得关注的是，在各地政策密集出台的背景下，市场信心开始建立，而信心传导到市场仍需时间。知名学者胡金星在接受《中国房地产金融》采访时表示，不同城市因城施策，背景是房地产开发企业爆雷或倒闭量的增加，政策适当放松对于房地产市场健康稳定发展有一定的作用，但也会加剧企业的分化。

因城施策特点明显，“成色”

待验证最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。

而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。以6月开局为例，6月1日当天，就有江西省宜春市、浙江省金华市浦江县、江西省赣州市、山东省东营市等4地松绑购房政策。有实施购房补贴的，有降低商贷首付比例和利率的，还有降低公积金贷款首付比例和提高公积金贷款额度的。

实战派地产运营策划资深专家郭井立在接受《中国房地产金融》采访时表示，先后出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的“救市”政策，这一波集中开启购房宽松通道的速度也是前所未有的。

“3月以来，全国多地陆续开启宽松的购房政策，已经出台促进合理住房需求的购房政策有浙江、福建、河南、安徽、北京、上海、天津、南京、杭州、苏州、宁波、济南、马鞍山、青岛、重庆、赣州、南通、郑州、长春、昆明、保定、珠海、泸州、绍兴、延吉、淄博、福州、衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、台州等省市。政策涉及面广，包含放宽限购、限贷、限售、实行购房补贴、下调首付比例和房贷利率、还款延期等内容。”郭井立说道。

但郭井立也认为，我国房地产市场，政府的政策驱动力是很重要的，目前一系列“救市”政策的出台，对房地产市场一定会起到促进作用。但必须明白的是，房地产市场的运行有其自身的规律，政策“救市”不是刺激投机，而是满足刚性购房者的需要。一定要清晰地认识到，房地产市场已经进入新的发展阶段了。

值得注意的是，有的地方的政策导向反而趋严。比如，汕头市自然资源局日前组织起草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（草案征求意见稿）》。一位业内资深人士对本刊记者表示，“当前经济下行压力持续加大，许多市场主体十分困难。发展是解决我国一切问题的基础和关键。围绕稳增长、促发展，日前国务院召开的‘稳住经济大盘会议’进一步部署了一揽子措施，彰显政策力度和强度，着力稳住经济大盘。”

上述人士认为，草案征求意见稿的出台与当前“稳住经济大盘”的精神相悖。很明显，房企显然感受到了政策带来的经营压力。不过，该政策的出台对当地未来投资环境与房地产市场的健康稳定发展是否带来影响，尚待观察。对此，本刊记者试图联系汕头市自然资源局负责人，但汕头市自然资源局办公室的工作人员拒绝了记者的采访要求。

各地政策导向不一，对于今后市场的走势，胡金星认为，对于行业而言，会加快房地产开发企业的分化，并购重组数量会增加，导致市场集中度提高。因此，开发企业要加强战略联盟，要加快进行转型思考与行动。

随着地方政策力度持续加大，预计部分城市有望在下一轮修复中脱颖而出，6月将成为验证各城市楼市“成色”的重要节点。

兄弟姐妹们有谁提供一下秦皇岛和迁安的房价呢?最高最低,以及平均价。谢...

本报记者 赵志国

在经历了2023年年末短暂的疯狂之后，2023年的秦皇岛楼市给人的感觉更多是“不温不火”，虽然房价在这一年仍在上涨，但上涨的幅度已大大放慢，临近年末一些楼盘更是出现了降价促销的景象。在这一年里，政府的调控力度空前加大，新建的经济适用住房开始陆续推出，一些大盘项目在这一年里也相继入市，使得港城的房价事实上已很难再续写前几年的疯狂上涨势头。

1、滞销现象开始出现

在2023年即将结束的时候，秦皇岛市民李婷终于如愿以偿地买到了一套房子，“每平方米2800元，要是放在一年前，简直是不可想像的，据说是开发商急于回笼资金，这才每平方米比以前降了五六百元。”这一价格也让李婷周围的朋友们羡慕不已，唯一让李婷担心的是，房价降了，以后的物业和配套设施会不会也跟着“缩水”呢？

2、经济适用住房的安居梦

这种吵绝房价走势上的逆转，很大程度上与经济适用住房在2023年的大量推出有密切联系。一位房地产商分析认为，这在一定程度上分流了不少商品房的潜在购买者。

今年60岁的退休工人王义庆就是经济适用住房的忠实购买者。“我的退休金只有1000多元，在海港区要想买一套商品房连做梦都不敢想，几年来我们一直想买一套经济适用住房，但却一直买不上。”在2023年，秦皇岛经济适用住房政策的调整，让老王这样的住房困难户重新看到了希望。

这一年8月，秦皇岛市第一个采用市场化方式运作的经济适用住房工程———海港区海阳经济适用住房项目正式开工建设。这个总投资近5亿元的项目，也是目前该市最大的经济适用住房工程。2023年1月，港城摇出2060户经济适用住房“得主”。

与此几乎同时出台的还有政策上的调整，秦皇岛市政府出台的《经济适用住房与商品住房开发建设联动运作的实施办法》中明确规定，经济适用住房与商品住房开发建设形成联动运作，这指的是在商品住房开发建设项目中，建设一定比例的经济适用住房，并无偿将其交由市廉租住房和经济适用住房管理中心，面向符合条件的低收入家庭出售的运作方式。据称这种方式在河北省内还是首次尝试。

此外，秦皇岛市政府还就稳控房价提出六项措施：完善城镇人均建筑面积15平方米以下最低收入家庭廉租住房保障制度，做到应保尽保；加大经济适用住房建设力度，年内实施60万平方米经济适用住房建设；增加经济适用住房土地供应比例，努力满足经济适用住房用地需求；推进老旧小区和城中村改造，改善居民居住环境；落实“限套型、限房价、竞地价、竞房价”的“两竞两限”政策，在不同地段搞好试点，逐步完善商品房限价销售措施。

所有这些措施的出台目标指向的都是针对前期过快增长的房价，而像王义庆这样的城市低收入者也将从中受益。一位市民在受访时认为，“以前的经济适用住房更像是单位的自建房，而现在的经济适用住房开始转向城市低收入家庭。”

据记者了解，2023年秦皇岛有关部门为了配合经济适用住房的推出，曾在全市发高举放了数万份调查问卷，从最后回收上来的问卷来看，陆续推出的经济适用住房项目将能满足大部分城市低收入家庭的住房需求。

3、港城楼市进入“品质时代”

“从目前来看，秦皇岛的房价在沿海开放城市中绝对是价格最低的，和青岛、大连这些旅游城市的房价比较，秦皇岛的房价是很有竞争力的。”在采访中，秦皇岛五兴房地产有限公司销售部经理何妍认为，在过去的几十年间，秦皇岛的城市规模并没有太大变化，绝大多数城市居民都拥有自己的住房，只是近几年来，随着生活水平的提高，越来越多的家庭有了进一步改善居住条件的需求，目前“换代型”购房成为支撑当地房地产市场发展的主流需求。与其他城市的购房者比起来，秦皇岛的购房者更为关注房子的品质和服务。由于购房者的挑剔，当地房地产业的竞争也愈发激烈。

◎底色

外来购房者抬高港城房价

近年来，随着秦皇岛旅游开发的深入，旅游地产的发展也日益成熟，吸引了大量来自京津、东北等地的购房者前来置业，其中尤以东北购房者居多。此外，在这些买房的外地人中，还有一个有趣的现象，那些买的房子越便宜、花钱越少的，选择银行贷款的越多，而那些购买高档豪宅的却大多能一次付清房款。这说明许多具备高消费能力的外地购房者对秦皇岛情有独钟。

在2023年，随着冀东一体化的正式启动，秦皇岛与唐山的联系越来越紧密，越来越多的唐山人也来到秦皇岛置业，除了交通上的便利外，秦皇岛独有的海滨环境和较低的房价对唐山的异地置业者有着很强的吸引力，许多唐山人来此买房的主要原因就是看中了秦皇岛清新、自然的环境条件。这其中尤以到南戴河买房的唐山人居多，从唐山开车到南戴河，走京沈高速的话，一个多小时就能到达，由于环境和空气都比唐山好许多，所以许多生活宽裕的唐山人都开始到这里购买第二居所。

依据唐山市人民政府和秦皇岛市人民政府《冀东区域战略合作框架协议》的要求及有关法律、法规和政策的规定，两市住房公积金管理中心就双方城市异地办理住房公积金贷款事宜达成一致意见。去年，秦皇岛市、唐山市住房公积金管理中心签订了“个人住房公积金贷款合作协议书”，标志着两市异地住房公积金贷款业务正式开通，这使得更多的唐山工薪阶层都有了到秦皇岛置业的冲动。许多业内人士预计，随着唐秦两地交往的加深，未来还将有更多的唐山人过上“住在秦皇岛，工作在唐山”的新生活。

◎努力

5年内全面建立住房保障制度

记者从当地房管部门了解到，今后5年，秦皇岛市将竣工城镇住房1450万平方米，其中经济适用住房(含集资建房)占15%到20%，为210万-290万平方米。在2023年，秦皇岛已落实4个经济适用住房建设项目，建设总规模为34.31万平方米。

秦皇岛市出台的《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见》及相关配套文件规定，普通商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房面积应达到开发建设总面积的70%以上；到2023年，住房保障制度全面建立，对所有符合条件的低收入家庭提供住房保障，实现应保尽保；为80%的在职职工建立住房公积金制度；90%的家庭拥有或租住一套功能和设施基本齐全的住房。

与此同时，秦皇岛从2023年开始实施经济适用住房和商品房开发联动运作，联动项目中经济适用住房的建筑面积按该项目总住宅面积的10%—20%的比例确定，一宗地块上建设的经济适用住房总面积原则上应大于一栋住宅的总建筑面积，以保障经济适用住房建设的稳步增长。

◎楼市天际线

秦皇岛房价上涨历程

记者采访中了解到，秦皇岛的房价是从2004年开始了“三级跳”式的快速上涨，而在此前的相当长时间里，当地楼市的价格一直涨幅不大。在1997年时，秦皇岛市区内的商品房平均售价不过每平方米1700元左右，之后每年上涨二三百元不等。

奥运过后房价是否会降

秦皇岛作为2023年奥运会的分赛场所在地，在奥运会之后，房价是否会迎来“拐点”，开始进入下行通道。在采访中，当地开发商和有关人员的看法是房价下跌的可能性不大。

“目前秦皇岛房地产市场主要还是以本地居民的自住需求为主，加上外地购房者的度假需求，受奥运会影响不大。”秦皇岛五兴地产公司销售部经理何妍认为，奥运因素可能会对一些投资性和度假性购房者会产生一定的影响，但对在当地市场上占主流的自住型需求影响不大。

秦皇岛海三金屋房地产开发有限公司董事长杨广俊认为，秦皇岛房价在2023年底的几个月里房价涨幅过快，有着多方面的原因，主要是因为2023年的房价比较低，2023年10月底大概就在每平方米2500元左右，2023的房价刚刚抬头在每平方米3800元左右，从表面来看涨幅好像挺大，但这是因为原来的基数低，因此涨幅就大；另外秦皇岛的土地资源也不是很大的供量，这一块在整个地产开发上发生了重大的变化，特别是2023年、2023年两个年度开发的品种差别很大。2023年大部分每平方米2500元左右，另外品种的变化，2023年高层建筑占了80%，并且有大部分的别墅出现，这样来说整个房价有一个很大的提升，但是如果把成本提升的这块去掉，真正的价格上升的并不大。现在秦皇岛的房价在首批沿海开放城市当中是最低的，跟其他的沿海城市相比非常低。因此秦皇岛的房价并没有过多的泡沫存在，下降的空间应当是不大的。

◎权威访谈

秦皇岛房价大起大落的可能性不大

——秦皇岛市房地产开发协会秘书长李海庆

秦皇岛市内楼盘的主要销售对象还是本地居民，相对来说投资性稍差，这就迫使开发商建的房子必须适合普通市民大众的消费口味，提升商品住宅的品位，因此价格大幅向下的空间比较小

针对近期珠三角的深圳、广州等城市房价一路下跌的现象，李海庆认为，这一幕不会在秦皇岛上演，“深圳的房子在很短时间里从每平方米8000元涨到20000元，这种涨幅本身是非理性的，必然产生很大的泡沫，而现在即使它的价格下跌50%，对开发商来说仍有利可图。”但李海庆认为，对于秦皇岛的楼市来说，尽管有一些中小开发商目前面临较大的财务压力，但整体上价格大幅下跌的可能性不大。

其次，从秦皇岛地产业目前发展的态势来看，许多本地的大开发商正在积极地顺应国家宏观政策的要求，用提高房屋本身的节能环保水平，提升商品房的内在品质，这样做虽然无形中加大了建造成本，却符合国家对房地产行业倡导的产业方向，体现出一种良性的发展。“现在大家都有一个共识，不是通过打价格战来招徕购房者，而是在提高品质上下功夫，这样也迎合了购房者的需求，无形中也提升了商品房的适销性。”

此外，李海庆还透露，近几年来秦皇岛城市土地的供应大致上每年都维持在300万平方米左右，供应比较充足，再加上未来几年在经济适用住房等保障性住房上政府的大力投入，对于秦皇岛这样的主城区人口只有50多万人的城市来说，这些因素都降低了房价大起大落的可能性，使得城市中有着不同购买需求的购房者都能拥有自己的住房。

◎数字

秦皇岛房价涨幅趋缓

2023年1-10月份，秦市商品房销售面积为180.9万平方米，同比增长21.9%，其中住宅销售面积175.4万平方米，同比增长28.3%。在销售形势依然看好的情况下，秦皇岛市的房屋销售价格呈现稳步上扬态势，前10个月同比上涨5.8%，涨幅比上年同期高出了0.7个百分点，略有扩大。其中，新建商品住宅价格同比上涨7.0%，上涨势头最为明显的仍然是多层住宅，价格同比上涨13.9%，涨幅比2023年同期高出4.6个百分点。

同一时期，秦市的非住宅商品房价格同比上涨4.4%，呈现出波动性上涨的态势。

二手住宅交易量受政策影响变化明显。据有关部门统计，2023年前三季度，秦皇岛市二手住宅的交易量为161.4万平方米，同比下降9.9%。

国家统计局、国家发改委公布的调查数据显示，2023年1-10月份，秦皇岛市的房屋销售价格总指数为105.8%，比全国70个大中城市的平均涨幅低1.2个百分点。另据统计，同期秦皇岛市的房屋销售价格同比上涨5.8%，比石家庄市、唐山市分别低了1.3个百分点和0.2个百分点。这些数据明确显示，目前秦皇岛市的房屋销售价格涨幅正在日益趋缓。

从每个月的销售情况看，目前秦皇岛市的房屋销售价格指数，已经从2023年1月份的全国第18位，下降为10月份的全国第57位。其中，新建商品住宅价格指数从第7位降为第56位；二手住宅销售价格指数从第24位降为第62位。

◎百姓声音

应当切实实施已公布的秦皇岛市2023-2023年住房建设规划，保证经济适用住房(含廉租房)和中小户型住房的建设；加强经济适用住房入住对象的审查，以保证满足中低收入人群的住房要求；同时，还应该加强规范房地产商的经营行为，建立相应的诚信记录；加强宣传，消除市民对房价不断上涨的恐慌心理；引导市民建立正确的住房消费观念以及投资理念。

——政协委员、秦皇岛市建筑设计院杨世英

——市民李女士

◎结束语

期待2023年城市的温暖

□王真 胡印斌

一月一个台阶，一期一个价格，这一波全国房价上涨，在河北的每一个城市，几乎上演着相同的一幕。房价，成了城市最关注的话题，而买房，也几乎成了人们生活中的头等大事。

同一个“涨”字，河北的楼市有着不同于其他省份的表情，而这样的表情，是映衬在不同城市的不同背景与底色上的。蓝色梦想的描绘与实现、固定资产投入及拉动、多年历史低位后的补涨、城市化进程的加速及投资意识的觉醒甚至是区位的升值，都助推河北楼市最终加入到快速上涨的阵营中。

涨，不是问题。然而，当空置率加速上涨、有价无市并非个案、租售比高不可攀———隐含泡沫与内虚的“涨”就有了问题。

在对燕赵大地十一城市的楼市关注中，我们关注隐藏在房价背后的城市崛起，我们关注房价高企下的民生艰难，我们更关注城市管理者以提高民生质量为宗旨的求变努力，尽管很多情况下这种努力仅仅具有示范意义。

这样，由楼市衍生出的多个话题，就衍生出远远超出楼市本身的意义。

我们欣喜地看到，基于平抑楼市加速上涨并改善贫弱居住条件的各种新政在2023年密集出台并将在2023继续；廉租房、经济适用住房，正在或即将有一个量的飞跃，就像初冬的早上，温暖的阳光正尽可能多地播洒在人们心间，而经济政策拐点也带来了楼市的“拐”变。

河北楼市的“拐”点真的到来了？这样的争论进入到2023年仍在继续。事实上，这样的拐点，我们既不希望房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。事实上，不只是楼市，蔓延在许多领域的拐点之争我们都希望是一个理性的新起点。

一套房，一个家，一个梦，一份期待。2023年，我们对楼市的理性调整充满期待，我们也对寄身其间的城市的日益

秦皇岛楼市正式解除限购政策,对当地房地产的发展形势有何影响?_百度知 ...

这会进一步推动秦皇岛当地的房地产行情发展，同时也会帮助房地产企业解决债务问题。

在秦皇岛宣布解除限购措施之前，全国很多城市已经陆续解除了限购和限贷的措施，通过这样的方式来进一步激励当地的房地产行情。之所以会做出这样的决策，主要是因为很多地方的房地产行情非常冷淡，这也进一步导致很多房地产企业的债务压力非常大。为了进一步鼓励大家买房，很多地方也主动降低了个人住房贷款的首付比例，甚至降低了个人住房贷款的贷款门槛。

秦皇岛正式解除了限购措施。

为了进一步帮助秦皇岛当地的扰余房地产行情发展，秦皇岛已经正式解除了限购措施。在此之后，想要在秦皇岛买房的用户将不需要具备相应的社保资格。因为秦皇岛地区的房价已经非常贵了，买房的人的数量变得越来越少，所以秦皇岛需要通过这样的方式来鼓励更多的人主动买房。

这会进一步推动秦皇岛的房地产行情发展。

这个道理其实非常简单，正是因为秦皇岛地区的房地产交易量非常小，所以秦皇岛才会主动放开限购，这样就可败谈以吸引更多的人来秦皇岛买房。一个地方的房地产行情不可能直接暴跌下去，所以很多城市都会通过这样的方式来进一步维稳房地产行情。

这也会帮助房地产企业缓解债务问题。

对于房地产企业来说，楼盘交易情况变少会导致房地产企业的现金流萎缩，同时也会导致部分房地产企业出现债务违约风险。为了避免这种风险出现，很多地方才会出台一系列的基地买房措施，这些地方所出台的措施的根本目的就是为了帮助这些房地产企业缓解债务问题，前提是有人愿意为这些缓枯滚楼盘买单。

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