房企10月份销售额 房企10月份销售收入

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楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2023年主基调

2023年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。

这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2023年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。

这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。

展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。

政策带罩巧底显现

2023年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。

实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。

三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。

据海通证券统计，2023年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2023年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。

进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要闷数求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2023年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。

集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2023年房地产最大市场变化之一。

“2023年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2023年集中供地政策有望继续调整。

中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2023年年内全国热点的100个城市卖地金额为405万亿，同比2023年同期出现了下调，下调幅度为74%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2023年下半年来，土地市场持续低迷。

值得注意的是，9月以来，蠢键房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。

9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。

在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”

光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。

“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。

风险事件有望减少

在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。

2023年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。

10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。

中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2023年到期的债券受到的冲击最大，其次是2023年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。

“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。

值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”

房企积极谋变

值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。

据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2023年1~11月，商品房销售面积为158亿平方米，同比增长48%，比2023年1~11月份增长62%，两年平均增长31%；销售额方面：2023年1~11月，商品房销售额为162万亿元，同比增长85%，比2023年1~11月份增长163%，两年平均增长78%。

不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。

中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降140%和163%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄77和63个百分点。

“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”

在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。

从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。

以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”

另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

为什么办农业银行要中原证券

一、财经新闻精选

郭卫民：我们有信心、有条件实现经济平稳健康可持续发展

全国政协十三届五次会议举行首场新闻发布会。大会新闻发言人郭卫民表示，针对国内经济发展所面临的需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力，委员们提出了一系列的意见和建议，有委员建议推动技术创新和产业变革，有效拓展国内需求，形成新的增长点和增长极。有委员建议，要提高供应链的稳定性和安全性，增强自主创新能力，加强关键技术的创新，包括打造数字经济新优势，要十分注重各种政策出台的统筹和解读，及时研判风险，化解公众的疑虑，稳定市场主体的预期。政协委员和有关专家都认为我们有信心、有条件也有能力来实现经济平稳、健康、可持续发展。

来源：澎湃新闻

三部门：不得以非学科类培训名义违规开展学科类培训

为规范非学科类校外培训行为，有效防范培训质量不高、价格肆意上涨、存在安全隐患等问题，教育部、国家发展改革委、市场监管总局规范非学科类校外培训，要求非学科类校外培训机构预收费须全部进入本机构收费专用账户。面向中小学生的培训不得使用培训贷方式缴纳培训费用。不得一次性收取或以充值、次卡等形式变相收取时间跨度超过3个月或60课时的费用。行业组织应当发挥行业自律作用，引导培训机构合理定价，规范校外培训服务，不得以非学科类培训名义违规开展学科类培训，自觉维护市场秩序和行业形象。

来源：教育部网站

铝价再创历史新高 每吨利润已达6000元

伦敦金属交易所(LME)基准铝价续刷历史新高。3月3日，伦铝价格最高涨至3650美元/吨，再次刷新2023年3380美元/吨的高点纪录。铝业分析师表示，行业吨铝平均利润已达到6000元左右，生产积极性较高。

来源：界面新闻

大商所调整棕榈油等品种部分期货合约交易保证金

根据《大连商品交易所风险管理办法》，经研究决定，自2023年3月9日(星期三)结算时起，棕榈油期货P2204、P2205合约投机交易保证金水平由12%调整为13%，豆粕期货M2205合约、豆油期货Y2205合约和玉米淀粉期货CS2205合约投机交易保证金水平由9%调整为12%，黄大豆2号期货B2204、B2205合约投机交易保证金水平由9%调整为12%，玉米期货C2207、C2209合约投机交易保证金水平由11%调整为12%，相关合约涨跌停板幅度和套期保值交易保证金水平维持不变。

来源：大商所网站

乌克兰暂停向境外出口天然气

当地时间3月3日，乌克兰天然气运输公司表示，乌克兰暂停向境外出口天然气。

来源：央视新闻

（投资顾问  蔡 劲  注册投资顾问证书编号： S0）

二、市场热点聚焦

市场点评：三大指数走势分化，中俄贸易概念继续领涨

周四两市大盘指数震荡调整，市场总成交金额较前一交易日有所放大。具体来看，沪指收盘上证指数下跌009%，收报点；深成指下跌109%，收报点；创业板下跌151%，收报点。

盘面上看，中俄贸易概念股、油气设服概念股和新冠药概念股表现活跃，涨幅居前，赛道方向个股则表现较弱。从走势上看，三大指数均震荡收跌，但表现出分化，上证指数走势相比深成指和创业板指更有韧性。进入到两会的窗口期，指数难有较大的行情，整体以区间震荡为主。

操作上，目前市场轮动节奏较快，日内追涨需谨慎。短期仍围绕东数西算、中俄贸易概念、石油天然气和疫情概念等热点反复活跃。中期建议关注军工、芯片、光伏、新能源上游和银行等优质龙头企业以及业绩向好的个股。

（投资顾问  余德超  注册投资顾问证书编号：S1）

工信部：对汽车、集成电路等重点行业要积极协调 保障产业链供应链畅通

3月2日，工信部党组成员、副部长辛国斌主持召开部分省市工业经济运行视频会议，会议强调，采取有力措施，坚决打赢一季度工业稳增长攻坚战，确保今年工业经济开好局、起好步。一是在落实政策、稳定市场预期上下更大功夫，加强宣传解读和舆论引导，持续推动稳增长政策落实落细。二是在协调保障、稳定产业链供应链上下更大功夫，特别是对汽车、集成电路等重点行业要积极协调，保障产业链供应链畅通。三是在监测调度、强化风险预警应对上下更大功夫，跟踪关注疫情、地缘政治等各种外生变量对工业经济的影响，及时加强情况预警，完善应对预案。四是在优化环境、加强企业纾困帮扶上下更大功夫，及时协调解决企业生产经营中面临的困难问题，深入推进清理拖欠账款和整治乱收费工作，营造良好环境。

来源：证券时报网

点评：近年来，受疫情、地缘政治冲突等因素的影响，汽车、集成电路等行业不时出现产业链供应紧张的状况。工信部此次会议的召开，也是为了保障产业链供应链的畅通，将现阶段各种外生变量对经济的影响降到最低。

（投资顾问  蔡 劲  注册投资顾问证书编号： S0）

有色金属：俄乌冲突升级，有色金属波动加剧

俄乌冲突加剧，天然气、原油价格暴涨，铝价、镍价高位上行。LME铜库存继续下降，SHFE铜库存暴增，铜价高位震荡上行。受俄乌冲突影响，原油和天然气价格大幅上涨，或将导致欧洲电解铝厂停产规模增大，铝供给减少预期增强；2月份铝价继续上行已接近近年来最高点，期货市场铝库存仍处在较低水平，预计3月铝价继续维持高位震荡。国内镍矿、高镍矿库存处于低位，镍价受俄乌冲突以及新能源汽车高景气影响，价格或将继续上行。

来源：中原证券研报

点评：截至2月底，有色板块PE为2722倍，贵金属板块PE为2376倍，工业金属板块PE为1883倍，稀有金属板块PE为4107倍。A股市场2月表现回暖，受到俄乌冲突升级影响，各方资金避险情绪升温，大宗商品波动加剧，给予有色金属行业“同步大市”评级，建议关注铝、镍、锂、钴和稀土板块。

（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S1）

三、新股申购提示

高凌信息申购代码，申购价格5168元

软通动力申购代码，申购价格7288元

四、重点个股推荐

参见《早盘视点》完整版（按月定制路径：发现-资讯--付费资讯-早盘视点；单篇定制路径：发现-金牌鉴股-早盘视点）

为了方便客户购买理财产品，股票，基金等多样性投资。现在开办网上银行后大大方便了客户投资，不只有存款，各式各样的投资理财成不群，为客户开阔了广范空间，投资多样化是客户的自由选择，是农行的中间业务。

50家典型房企营业收入总额稳步上升,未来增速或放缓

<第六部，营业收入>

2023年9月

营业收入指企业在会计报告期间的经营成果，具体指一定时期内，企业销售商品或提供劳务而获得的货币收入，而收入的确认有三个标准，第一与商品所有权有关的主要风险及报酬已经全部转移给购买方，第二企业既没有保留与所有权有关的继续管理权，也不能对已售出商品实施控制，第三收入的金额可以可靠计量。

由此， 亿翰智库 联合 《国际金融报》 发布 《2023年中期50家典型房企营业收入》 研究成果。

营业收入

房地产的营业收入主要是由房地产开发收入与其他业务收入组成。一般来说，营业收入反映的是会计报告期间企业的经营成果，但由于目前房地产企业多采用期房预售方式，从发生销售到实际交房确认收入还需要一段时间，因此房地产企业的房地产开发营业收入往往反映的是过去一段时间的企业经营成果，同时，由于房地产企业的预售楼款一般情况下（除楼盘烂尾等特殊情况之外）均可在楼盘竣工结算时确认为企业营业收入，因此目前我们也可以通过现有的销售规模及预收账款来推测企业未来一段时间的营业收入状况。

需要注意的是， 目前国家正在试行现房销售制度，如海南省于2023年3月7号通知自当日起新出让土地建设的商品房一律实行现房销售制度，若该制度在更多城市推行，房地产企业的部分营业收入便不会再滞后于销售。

解读

2023年上半年EH50实现营业收入总额为19948.9亿元，较2023年上半年的18346.9亿元同比上涨8.7%，增速较2023年上半年的19.8%大幅下降，主要系疫情影响项目竣工结算。

EH50相比地产行业的表现较为优秀，我们将时间线拉长，可以看到 2023年至2023上半年期间，EH50整体营业收入占房地产行业的比例稳步提升， 由2023年的58.7%上涨至2023H1的70.3%。占比的提高由EH50业绩高增驱动，自2023年以来，EH50的营业收入增速始终高于行业平均水平，随着行业集中度的持续提升，预计后期收入占比还会进一步提高，这也侧面证明了 房地产行业的向心化愈加明显 。

从整体增速走势来看，房地产行业及EH50均在2023年增速达到高峰， 分别为22.8%、32.4%， 随后一直行明呈下降的趋势， 至2023上半年分别下降至4.6%、8.7%。 我们认为，房地产行业政策的持续收紧限制了房企的销售增长速度，因此房企营业收入的增速呈放缓态势， 目前来看，政府并没有放松限制的意向，且加上2023年初的疫情对房企的开工及竣工有较大影响，预计后期对行业收入结转产生影响。

2023上半年，房企的营业收入增速进一步放缓。 EH50房企的平均营业收入增速为22.9%， 其中TOP1-10、TOP11-20及TOP21-50的平均增速分别为7.8%、26.8%及26.6%，部分原因是头部房企销售规模较高，在基数较高的情况下，增速自然有所放缓；而其他大中房企致力于规模的高速增长，由此带动公司收入较快提升。

TOP11-20的增速为四个梯队中最高，为26.8%， 主要由新城控股、招商蛇口带动，其营业收入增速分别为121.1%及45.7%。由于2023上半年的营业收入主要来自于企业2023、2023年的项目结转，而新城控股2023、2023年销售金额增速分别为74.8%、22.5%，招商蛇口2023、2023年的销乎灶售金额增速分别为51.3%、29.3%，位于该梯队前列，助力二者2023上半年的营业收入增速优于梯档顷告队内其他房企。

TOP10房企的平均增速由2023上半年的25.9%进一步放缓至2023上半年的7.8%，体量大，增速下降尤其明显。 除中国恒大、中国海外发展营业收入增速上升之外，其余TOP10房企的营业收入增速有不同程度的下降。

同时，由于2023年的疫情影响，大部分房企的销售金额都出现放慢态势，预计后期房地产营业收入的整体增速还会进一步放缓。不过从TOP10房企的销售增速来看，中国恒大、中国海外发展、世茂集团及龙湖集团销售额均实现了上涨，其中以中国恒大、世茂集团销售增速最高，分别为23.8%及10.1%，由此推断，二者营业收入有望继续保持高速增长。

由于中国房地产市场特殊的预售制度，房企在楼盘未竣工前便可开启预售，此时收到的房款只能作为预收账款，待楼盘竣工后才可确认为企业的营业收入，一般来说转化期在1-2年，因此预收账款可以说是房企营业收入的先行指标。

伴随着销售增速下降，不少房企的预收账款增速也出现下降趋势，TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50预收账款增速分别为7.9%、11.2%、11.5%及10.4%。

龙头房企预收账款增速较为平稳主要有两个原因：

第一，相对其他房企来说规模诉求较低，城市布局基本完善；

第二，龙头房企注重销售快速回款，项目周转速度加快表现为预收账款的减少。

另一方面， 由于受到疫情影响，TOP20-50房企的预收账款呈分化态势， 具体表现在TOP50中预收账款增幅前三与降幅前三均出现在TOP20-TOP50中，其中禹洲集团预收账款增幅最大，达62.0%，华发股份降幅最高，达17.7%。其原因在于， 一方面该梯队部分房企的规模诉求较高， 如禹洲集团、建发国际集团，随着销售规模的扩张，其预收账款也随之上升，达到高增速较为容易； 一方面该梯队房企受疫情影响较大，部分房企布局城市恢复较慢， 如荣盛发展主要布局于河北，土储占比达38.33%，疫情后京津冀地区相比长三角和珠三角恢复力度较慢，虽然公司销售金额恢复至2023年同期，但在回款率一直下降的情况下，公司预收账款随之出现下行。

综上所述，随着行业调控的加严，行业向心化更加明显， 具体表现为EH50房企的营业收入总额占全行业营业收入总额的比例呈持续提升的态势。 突发的疫情更是加速了房企的分化，运营能力及管理能力较为优秀的企业显现出更好的抗冲击能力和恢复能力。

百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元,背后的逻辑是什么?

从“金九银十”销售数据来看，当下房地产市场仍有待回暖，相应地，土地市场也处于低温状态。当下，地产商投资意愿、聚焦城市以及拿地支出计划早已改变了节奏，场上的玩家亦随之拍掘悄然生变，这从跻身今年前10个月拿地榜TOP100的房企变换中已可窥见一二。

11月2日，万科发布简报称，自9月份销售简报披露以来，公司新增开发项目5个，需支付权益地价款77.89亿元。此前一天，据中指研究院监测数据显示，今年1月份至10月份，百强房企拿地总额11229亿元，同比下降50.2%，降幅连续5个月维持收窄态势。

10强房企新增货值占总货值50%

今年10月份，7个城市扎堆进行集中供地，多城宅地以底价成交为主，房企拿地策略进一步分化。

据第三方机构克而瑞监测数据显示，超过九成50强房企10月份无投资，2023年至今投资暂停企业超过30家。三季度以来，拿地相对强势睁贺唯的招商蛇口、华润置地、建发房产等房企，10月份也放缓了投资脚步，仅有保利发展、龙湖集团等规模房企加大投资力度，如龙湖集团单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。

另一组数据显示，截至10月末，TOP10房企新增货值占百强房企新增总货值的比例已经达到50%。同时，跻身今年前十个月销售榜TOP10房企中，有6家同样位列新增货值榜TOP10内，重合度较高，说明当前销售仍正常维持的规模房企是拿地大户。

此外，从新增货值TOP10房企来看，华润置地、保利发展、中海地产、滨江集团、招商蛇口、万科以及绿城中国新增货值均超过了千亿元。总体来看，新增货值长期集中于销售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增货值仅占25%。

在李宇嘉看来，当前具备拿地能力的房企主要有以下几类：一是央企国企等稳健型房企；二是部分有央 国 企参股的混改房企；三是地方国资平台企业；四是部分优质民营房企。

地铁公司大手笔拿地

成土拍市场“生力军”

在今年的土拍市场上，地铁公司开始崭露头角，这是一个值得关注的新现象。

9月28日，沈阳进行第二次集中供地，此次成交的10宗地块中，8宗均由沈阳地铁经营有限公司所属全资子公司获得，成交额约为43亿元，占总成交额比例接近九成。

另据中指研究院监测，2023年1月份至10月份，广州地铁集团、厦门轨道交通、深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团位列拿地金额前100企业，合计拿地金额约572亿元。其中，广州地铁集团、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团均超50亿元。

“除了常规的商业模式外，地铁站建设对于地段的升值有直接影响。”东高科技高级投资顾问毕然向记者表示，地铁公司对于地铁站的建设进度有天然的优势，在招投标过程中对于工期的准确性要强于其他房企，悉培有利于后期的招商引资。加上后期的运营优势，地铁公司愿意在当前时点进行布局。

资料参考：东高科技高级投资顾问毕然接受《证券-日-报》采访：《地产投资变奏曲：百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元 地铁公司成土拍市场常客》

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